آیا ساخت و ساز در حریم شهر همیشه غیرقانونی است؟ دفاع شهروند در برابر کمیسیون ماده ۹۹

ساختن یک خانه در حاشیه شهر ممکن است ساده به نظر برسد، اما شما را به چالش مستقیم با کمیسیون ماده ۹۹ می کشاند. این مصاحبه نشان می دهد چگونه می توان از حق مالکیت در برابر رأی تخریب یا جریمه دفاع کرد.

مصاحبه با خانم فاطمه رهبر درباره کمیسیون ماده ۹۹ و ساخت وساز در حریم شهر

زمان تقریبی مطالعه این مقاله؛ 15 دقیقه

آیا ساخت وساز در حریم شهر همیشه غیرقانونی است؟ دفاع شهروند در برابر کمیسیون ماده ۹۹

فاطمه رهبر – وکیل دادگستری، کارشناس ارشد حقوق عمومی و مشاور تخصصی در پرونده های اراضی شهری و ساخت وساز خارج از محدوده

▪️بیان مسئله:

بسیاری از شهروندان در حاشیه شهرها یا روستاهای اطراف، ملکی دارند که سال ها پیش از آن استفاده می کرده اند یا به امید ساخت وساز آینده خریده اند. اما ناگهان با اخطاریه ای از سوی شهرداری مواجه می شوند: «پرونده شما به کمیسیون ماده ۹۹ ارجاع شده». خیلی از این افراد نمی دانند که ملک شان اصلاً در صلاحیت شهرداری هست یا نه، و از همه مهم تر، آیا باید جریمه بپردازند یا با حکم تخریب روبه رو خواهند شد؟ در این مصاحبه، وکیل رضا تاجیک به این دغدغه ها پاسخ می دهد.

▪️پرسش و پاسخ ها:

❓ سؤال 1: خانم رهبر، به طور خلاصه کمیسیون ماده ۹۹ به چه موضوعاتی رسیدگی می کند؟

✅ پاسخ: کمیسیون ماده ۹۹ شهرداری وظیفه دارد به تخلفات ساختمانی در حریم شهرها رسیدگی کند. منظور از “حریم” محدوده ای است که خارج از محدوده خدماتی و شهری است، اما هنوز تحت نظارت توسعه شهری قرار دارد. اگر کسی در این نواحی بدون مجوز شهرداری اقدام به ساخت وساز کند، این کمیسیون می تواند برای او جریمه نقدی، حکم قلع و قمع یا حتی پلمب صادر کند.

❓ سؤال 2: چگونه می توان فهمید که یک ملک داخل حریم است یا خارج از آن؟

✅ پاسخ: تشخیص موقعیت ملک از نظر قرارگیری در “حریم” یا “خارج از حریم” صرفاً با مراجعه به نقشه های مصوب طرح جامع یا طرح تفصیلی شهر امکان پذیر است. شهروند می تواند از شهرداری یا اداره راه و شهرسازی استعلام رسمی بگیرد. بسیاری از شهروندان گمان می کنند ملک شان روستایی یا کشاورزی است، درحالی که در طرح جامع، داخل حریم ثبت شده و شهرداری می تواند دخالت کند.

❓ سؤال 3: آیا ساخت وساز در حریم، بدون مجوز، همیشه تخلف محسوب می شود؟

✅ پاسخ: در بیشتر موارد بله، چون طبق ماده ۹۹، برای هرگونه ساخت وساز در حریم شهر باید پروانه ساخت از شهرداری یا دستگاه ذی ربط دریافت شود. اما مواردی هم هست که:

• ساخت وساز قدیمی و پیش از تصویب طرح جامع انجام شده؛
• ملک در قالب طرح روستایی بوده و مجوز دهیاری داشته؛
• یا اصلاً ساختمان متعلق به نهادی دولتی یا مذهبی است.
  در چنین مواردی، موارد استثنایی برای خروج از شمول تخلف وجود دارد و شهروند می تواند با استناد به آن ها از صدور رأی جلوگیری کند.

❓ سؤال 4: آیا هر مالک فعلی مسئول تخلف قبلی است؟

✅ پاسخ: لزوماً نه. کمیسیون باید بررسی کند که آیا تخلف در زمان مالکیت فعلی صورت گرفته یا خیر. اگر تخلف در دوره مالک قبلی یا حتی توسط مستأجر یا سازنده دیگر انجام شده، مالک جدید می تواند اثبات کند که مسئولیتی در وقوع تخلف نداشته. ارائه قولنامه قدیمی، اسناد نقل وانتقال، و زمان تقریبی احداث ساختمان در این موارد بسیار مهم است.

❓ سؤال 5: آیا کمیسیون ماده ۹۹ مکلف به دعوت از مالک برای دفاع هست؟

✅ پاسخ: قطعاً. اصل حق دفاع ایجاب می کند که پیش از صدور هر رأی، به مالک اطلاع داده شود، اسنادش بررسی شود، و فرصت حضور در جلسه داشته باشد. متأسفانه در بسیاری از شهرهای کوچک یا روستاهای توسعه یافته، کمیسیون ها بدون ابلاغ درست یا حتی بدون تشکیل جلسه رأی می دهند. این نوع آراء، قابل ابطال در دیوان عدالت اداری هستند.

❓ سؤال 6: تفاوت رأی تخریب با رأی جریمه چیست و بر چه اساسی صادر می شود؟

✅ پاسخ: رأی تخریب شدیدترین رأی است و زمانی صادر می شود که ساخت وساز با خطر برای عموم همراه باشد یا تجاوز به حریم خیابان یا اراضی عمومی صورت گرفته باشد. در غیر این صورت، کمیسیون می تواند به پرداخت جریمه نقدی (که گاه بسیار سنگین است) حکم دهد. دفاع خوب و ارائه مستندات می تواند تخریب را به جریمه تبدیل کند یا میزان آن را کاهش دهد.

❓ سؤال 7: اگر شهروندی به رأی کمیسیون اعتراض داشته باشد، چه کاری می تواند انجام دهد؟

✅ پاسخ: شهروند می تواند ظرف ۳ ماه از تاریخ ابلاغ رأی، به دیوان عدالت اداری شکایت کند. البته پیشنهاد من این است که پیش از آن، از یک وکیل یا مشاور حقوقی برای تهیه لایحه دفاعیه استفاده شود. چون دیوان به شکل شکلی و قانونی به رأی نگاه می کند و برای تأثیرگذاری، باید اشکالات حقوقی رأی را به درستی برجسته کرد.

❓ سؤال 8: اگر ملک تخریب یا پلمب شد، بعد از آن چه اقداماتی امکان پذیر است؟

✅ پاسخ: اگر رأی بدون طی تشریفات قانونی اجرا شده باشد، شهروند می تواند علاوه بر اعتراض به اصل رأی، تقاضای توقف یا جبران خسارت نیز مطرح کند.
مثلاً در یکی از پرونده ها، خانه ای در حریم تخریب شده بود در حالی که مالک اصلاً ابلاغی دریافت نکرده بود. ما موفق شدیم با استناد به اصل ۳۴ قانون اساسی و قانون مسئولیت مدنی، هم رأی را ابطال کنیم و هم خسارت ناشی از تخریب را تا حدی دریافت کنیم.

▪️نتیجه گیری نهایی:

ساخت وساز در حریم شهر، موضوعی بسیار تخصصی و وابسته به موقعیت جغرافیایی، زمان ساخت و مدارک موجود است. شهروندان باید بدانند که صدور رأی تخریب، همیشه به معنای پایان راه نیست. شناخت مرزهای حریم، بررسی زمان ساخت، اثبات مالکیت و استفاده از مشاوره حقوقی می تواند مالک را از خطر رأی های شدید نجات دهد.