بررسی شرایط انتقال حق کسب و پیشه و سرقفلی به غیر
در بسیاری موارد شخصی که مستاجر ملک تجاری و دارای حق کسب و پیشه و یا سرقفلی است بنا به دلایلی امکان ادامه فعالیت در آن ملک را ندارد به عنوان مثال به دلیل کهولت سن، یا به دلیل اینکه حق کسب و پیشه و سرقفلی به ورثه به ارث رسیده و آنها در عرصه های دیگری فعالیت دارند و تمایل یا امکان ادامه کسب و کار مورث خود را ندارند ترجیح می دهند که حق کسب و پیشه و سرقفلی را به شخص دیگری انتقال دهند.
مصاحبه با خانم دکتر زیور دواشی درباره شرایط انتقال سرقفلی
زمان تقریبی مطالعه این مقاله؛ 15 دقیقه
خانم دکتر دواشی ضمن تشکر از شما جهت شرکت در این مصاحبه لطفا به عنوان وکیلی که به صورت تخصصی در حوزه املاک تجاری و خصوصا حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت فعالیت دارید شرایط این نقل و انتقال را توضیح دهید:
من هم از شما بابت تلاش برای ارتقاء دانش حقوقی کاربران تشکر می کنم و امیدوارم این مسیر تداوم داشته باشد. در پاسخ به سوال شما باید اشاره کنم که اگر قرارداد اجارهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ باشد، مستفاد از ماده 10 قانون مزبور، اصل بر این است که مستأجر حق انتقال منافع به غیر را ندارد مگر این که در قرارداد اجاره به او این اجازه داده شده باشد. در غیر این صورت برای انتقال منافع به غیر یا باید رضایت موجر را اخذ نماید یا از دادگاه اجازه انتقال منافع به غیر را بگیرد.
اگر در قرارداد اجاره به وجود یا عدم وجود حق انتقال به غیر اشاره نشده باشد آیا مستاجر حق انتقال منافع به غیر را خواهد داشت؟
در قراردادهای اجاره مشمول قانون 1356 که به صورت رسمی در دفترخانه تنظیم شده بنا به الزام قانونی مندرج در بند 6 ماده 11 قانون 1356، دفترخانه ملزم است وجود حق انتقال به غیر یا سلب آن را در قرارداد رسمی اجاره درج نماید. اما در قراردادهای عادی بسیار اتفاق می افتد که این موضوع مسکوت باقی مانده یا اصلا در مواردی قرارداد اجاره کتبی منعقد نشده است، در صورتی که قرارداد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد از بند دوم ماده 19 قانون مزبور که مقرر داشته « اگر اجاره نامه ای در بین نباشد و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد» می توان دریافت که اصل بر این است که مستاجر در اجاره های مشمول قانون 1356 حق انتقال به غیر ندارد مگر با رضایت مالک. این در حالی است که در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 اصل بر این است که مستاجر حق انتقال به غیر دارد مگر این که این حق از مستاجر در قرارداد سلب شده باشد.
موجر در چه صورتی اجازه انتقال به غیر را خواهد داد؟
عرفی با قدمت چندین دهه در بازارهای ایران شکل گرفته مبنی بر اینکه مالک بابت رضایت جهت انتقال به غیر مبلغی را تحت عنوان «حق مالکانه» از مستاجر دریافت خواهد نمود. حق مالکانه که درصدی از کل ارزش حق کسب و پیشه و سرقفلی است وجهی است که مالک در ازای رضایت خود برای انتقال حق کسب و پیشه و سرقفلی دریافت میکند. البته حق مالکانه منشا مستقیم قانونی ندارد اما خلاف قانون هم نیست، مالکی در ابتدای عقد اجاره، اجازه انتقال به غیر را از مستاجر سلب نموده حال برای رضایت به این انتقال مبلغی را مطالبه می نماید.
اگر مالک و مستاجر در این خصوص به توافق نرسند آیا راه دیگری برای انتقال به غیر وجود دارد؟
بله قانونگذار این موضوع را در ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 پیش بینی نموده است که در صورتی که در قرارداد حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد و مالک نیز رضایت بر انتقال به غیر ندهد در این صورت مستاجر می تواند از طریق دادگاه و با طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر اقدام نماید در این صورت دادگاه با احراز شرایط، حکم به تجویز انتقال منافع خواهد داد.
آیا در این صورت مستاجر باید مبلغی را تحت عنوان حق مالکانه باید به موجر پرداخت نماید ؟
خیر در این صورت که از سوی دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع صادر می شود، به مالک حق مالکانه پرداخت نخواهد شد و مستاجر مهلت شش ماهه ای جهت انتقال منافع به غیر خواهد داشت و در صورتی که مالک یا همان موجر همکاری لازم را برای تنظیم سند رسمی اجاره به نفع شخص ثالث ننماید، نماینده دادگاه به جای موجر (مالک)، سند رسمی اجاره و یا صلح سرقفلی و حق کسب و پیشه که به نفع مستاجر جدید تنظیم می ¬شود را در دفترخانه امضا خواهد نمود.
اگر مستاجری بدون وجود حق انتقال به غیر، یا بدون اخذ رضایت موجر یا مجوز دادگاه برای انتقال به غیر، اقدام به انتقال منافع به غیر نماید چه مشکلی برای وی پیش خواهد آمد؟
به این نوع از انتقال که بدون رضایت مالک صورت می گیرد، در اصطلاح انتقال کلیدی سرقفلی یا حق کسب و پیشه (یعنی واگذاری صرفاً با تحویل کلید و بدون تشریفات قانونی) گفته میشود و در بازار هم خیلی مرسوم بوده و هست. متاسفانه به دلیل عدم اطلاع از قوانین و مقررات حوزه سرقفلی و حق کسب و پیشه مشکلات زیادی را نیز برای مستاجرین اول و ایادی بعدی (مستاجران بعدی) به وجود آورده است.
این انتقال بدین نحو است که مستأجر، حق کسب و پیشه و سرقفلی خویش را به صورت شفاهی یا در قالب یک سند عادی به شخص ثالث واگذار می نماید و حتی احتمالا وکالتنامه رسمی نیز به او اعطا مینماید تا بتواند امور مربوطه به اخذ سند رسمی اجاره و صلح سرقفلی حق کسب و پیشه را انجام داده و رضایت مالک را اخذ و با وی قرارداد جدید منعقد کند. اما از آنجا که انتقال اولیه بدون رضایت موجر انجام شده و این امر به موجب ماده تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر تخلف محسوب میشود، موجر میتواند به استناد این تخلف، تقاضای تخلیه ملک را مطرح نماید. حتی اگر وکالتنامه رسمی نیز تنظیم شده باشد، از آنجا که مبنای وکالت نامه انتقال غیرمجاز است، موجر همچنان حق دارد از حق قانونی تخلیه استفاده کند. در چنین حالتی، صرفاً نصف حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق خواهد گرفت.
سخن پایانی:
قوانین مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه و به طور کل روابط موجر و مستأجر ناکافی و در مرحله طرح دعوا و اجرا پیچیده و تخصصی هستند؛ لذا برای حفظ حقوق خود، استفاده از مشاوره حقوقی حرفهای و تخصصی اکیداً توصیه میشود.
پاسخ خانم دکتر دواشی وکیل پایه یک دادگستری به سوالات مخاطبین
بنده یک مغازه تجاری دارم که قرارداد آن مربوط به سال ۱۳۴۹ است. در اجارهنامه هیچ اشارهای به حق انتقال به غیر نشده است. با توجه به اینکه قرارداد من مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است، آیا من برای انتقال سرقفلی به شخص دیگر حتماً باید رضایت کتبی مالک را داشته باشم؟
اگر مالک بدون دلیل منطقی مخالفت کند، آیا راهی هست که از طریق دادگاه اجازه انتقال بگیرم؟با توجه به اینکه رابطه استیجاری شما از نوع مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است و در قرارداد نیز حق انتقال به غیر برای شما پیشبینی نشده، اصل بر این است که بدون رضایت مالک امکان انتقال منافع وجود ندارد. البته در چنین شرایطی قانونگذار شما را بلاتکلیف نگذاشته است. اگر مالک از اعلام رضایت خودداری کند یا حاضر به توافق نباشد، میتوانید دعوای تجویز انتقال منافع به غیر را در دادگاه صالح مطرح نمایید. در صورت احراز شرایط قانونی، دادگاه حکم به تجویز انتقال صادر خواهد کرد و پس از قطعیت رأی، امکان انتقال قانونی منافع برای شما فراهم میشود.
